pg游戏官方网站app房子还能涨吗？

2024-11-19 13:40

　　理由很简单，中国城镇化已经接近尾声，人口从2022年-85万开始，未来中国人口持续负增长。

　　就好像你坐在船上看岸边的景色，其实岸边的树木并没有动，但你坐在船上就感觉岸边的树木在动一样。

　　这种观点认为过往建设的房子已经足够居住，随着人口持续减少和大部分城市人口持续净流出，供大于求是未来的趋势。

　　常读本号的老粉丝都知道，我们即不站队唱空，也不针对唱多，我们认为所有的涨跌都只是经济周期的特征和现象而已。

　　而看空阵营的观点在经济周期中，确切的叫法是库存周期；看多阵营的观点在经济周期中，确切的叫法是货币周期。

　　中国楼市真正意义上的供应量只有商品房，二手房虽然更贴近市场，但在限售、限贷、建筑折旧等维度因素之下，对楼市供需关系的影响很小。

　　同时，中国30个重点城市中，只有上海、深圳少数城市曾经出现过二手房成交量高于新房的情况，其余大部分城市都是新房成交量高于二手房。

　　在房地产交易维度，真正决定购买力需求多寡的因素不是人口，而是居民负债能力。

　　而每一轮经济周期中，下行周期都伴随着GDP增速降低和经济活力降低，随着大环境降温居民的购买力也会相应变弱；

　　上行周期伴随着GDP增速提升和经济活跃，随着大环境升温，居民的负债意愿、负债能力都会提升。

　　因为只有置换客户有一定经济基础，在经济下行周期还有的负债意愿和负债能力。

　　然而，中国楼市的供需关系一直都在动态变化，只要出现供小于求的局面，楼市就会筑底并蓄力反弹。

　　至于这段时间听得耳朵“起茧子”的重磅救市政策，说到底无非是降低购买门槛，让曾经无法负债的购房者，可以负债买房。

　　我比较坚定的认为：中国楼市至少还有一轮普涨，最低限度中国重点20城市还有一轮普涨。

　　看空阵营的小伙伴看到这里会说：就算毕业人口每年有1000多万，又能持续多久！ 哼， 未来房子还是要烂大街的！

　　我明确告诉大家：2022年的1076万毕业生、2023年1158万毕业生，仅仅是个开始。

　　我告诉大家，按照现在小学和初中在校人口数量推算， 未来20年合计约有2亿应届毕业生。

　　现在的问题不是楼市供需关系存在问题，而是我们在经历经济周期，下行周期GDP增速降低，经济活跃度降低带来的负债需求和负债能力降低。

　　2022年开始人口负增长85万，这种人口负增长传导的供需关系，也就是看空阵营的“供大于求”情况，怎么都是20年以后的事情了。

　　之前的文章，只要我们说未来面条100元一碗就有人抬杠，我只能说中国960万平方公里，地大物博人口众多，大家生存的地域、城市、阶层各有不同。

　　就像深圳前海的粤菜酒楼一张葱油饼98元，深圳观澜城中村一斤葱油饼8元一样，所处环境不同，对于未来的理解也不相同。

　　尽管很扎心，但我还是要实话实说：通过买房实现人生进阶的永远是少数人，换句线年后只有一部分人能吃得上100元一碗的面条。

　　虽然我们国家是全球第二大经济体，但从内部收入结构上来看，彼此的差距仍然是巨大的。

　　还有 一点，我相信20年后，作为第二大经济体的我们，早已经走出了这轮经济周期的衰退阶段，那么居民的负债意愿将扭转。

　　不管未来房企是姓“国”还是姓“央”，不管房地产是下跌还是上涨，不管是黄金时代还是黑铁时代，有一个道理无可辩驳：

　　同时，不管哪家房企爆雷，不管成交量如何低迷，全中国房地产交易规模仍然在8到10万亿上下浮动，这个规模相比大部分产业而言，依然是庞然大物。

　　关于供应端库存的变化我们在之前的付费文《》有2024年楼市供需关系的预判。

　　结合文章主题中国楼市供需关系，和我们拿到的内部数据，在说说供应端的情况。

　　大家对于“房地产行业投资锐减”这9个字没什么感觉，我给大家说细一点，大家就明白了。

　　我没有找到2023年至今300城拿地的数据，只找到了截至2023年7月份30家房企拿地的数据。

　　——截至2023年7月，拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米，环比分别下跌35%和21%。

　　剔除城投拿地之后未开工比例在84%，按上述比例推算2023年供应量：2023年线亿㎡浮动。

　　从公开数据整理的平均库存数据。