成都楼市分析：旅游地产房子还值得买吗？房产专家：到处布满了坑

2024-04-07 17:37

　　这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

　　房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

　　提问：房神你好，文旅产业城，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业顾问说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是距离四公里，值得投资养老吗？

　　回答：未来老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，坑坑大。

　　度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的民宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。

　　但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。

　　旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

　　养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，

　　老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会。

　　养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。

　　同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑。

　　提问：房神你好！坐标自贡，四线城市，最近缺资金正在卖房，挂个半年都没卖掉，降价了一次但还是卖不出去？怎么回事啊！

　　回答：首先，三四线城市人口净流出非常严重。甚至有些城市开始免费供读大学，但前提你毕业后要留在当地工作六年，你说现在有多缺人才。

　　现三四线城市在教育、卫生、医疗等方面的发展前景和资源质量远远低于一、二线城市。

　　因此，多年来，三四线城市的富人一直在寻找一二线城市买房的办法，他们就是在为子女学习，为将来将来去看病方便些。他们自己也不想在当地买很多房子。

　　而那些年轻人，本来没有办在一二线城市买房的。然而，在过去两年里，大城市放宽了户口限制，申请落户的门槛降低，吸引了无数的年轻人申请定居。这对一线城市和二线城市来说当然是个好消息。

　　然而，一线城市的抢人才大战拉开后，这样使得三四线城市最后有能力的接盘侠刚需者都被抢走了，将来又会把房子卖给谁呢？

　　还有三四线房价脱离经济基本面，刚需没能力接盘。二手房的价格谁说了算？自然是有房一族，说白了就是炒房客。

　　但问题是，买房的人能给出投机者满意的价格吗？在过去，当房价还在4000元的时候，或许可以咬牙切齿凑个首付。但现在，房价是1万起直接追一线元的月薪，你能接受这个价吗？最后，新房太多了，影响了二手房交易。

　　站在城市的最高处看，到处都是楼盘工地，可以预见未来会有无数的新房涌入市场。而楼市的需求量却不在不断减少，这样一来大家都愿意选择新房，毕竟一个小区几百套房子，选择空间非常大。

　　提问:房神，想问下家里有娃娃四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学)，首套房购买资格，

　　想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?谢谢解惑!

　　回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，

　　一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面,相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。

　　提问：房神你好！我问你一个问题，现在房价稳定不涨，这无疑会让炒房客感受到前所未有的压力，如果房价不上涨，他们不仅赚不到钱，还会赔钱。到时候，大家都把二手房抛到到市场上，那房地产市场岂不是要泛滥成灾了吗？你怎么认为？

　　回答：如果房价长期不上涨，投资者每年都要支付高额房贷利息，肯定会赔钱。为了减少损失，炒房者会把一些二手房抛到市场上。

　　但在短短的一两年时间内，房地产投资者仍能抵挡住住房贷款利率支出的损失。国内城市房地产投机者比例占30%，70%的人买房自用。买房的居民相对稳定。

　　即使一些房地产投机者抛出房地产，二手房市场的供应充其量也是供过于求，不会出现泛滥。

　　对于买房亏损的，我们也是司空见惯，存在很多夸张之处。意见固然重要，但支持意见的基础更重要。凭空造出的假象就如一张纸。

　　房子作为大宗资产型商品，在储存价值上十分优质，尤其是在一、二线城市，基本上都是抗通胀最好的产品。

　　虽然目前房地产处于滞涨期，但持有货币仍然是不可取得。通货膨胀的风险随时都会出现。钱要么投，要么消费，被捏在手上。所以把钱存在银行是不正确的选择。把钱存入银行是无法避免通货膨胀的。购买力逐年下降，相当于“亏损”。

　　由于房价上涨放缓，投资者可以转投其他项目，但老百姓朴素的资产观念并没那么容易改变。

　　只有一套房子的人，往往是刚需之人。房子是自己住的，所以房价的波动是无关紧要。

　　有几套房子的，从现状来看，房地产与很多行业有着密切的关系。即使房价不涨，也有保值的功能。

　　大多数人买房不是为了“赚钱”，而是为了“不吃亏”。房地产作为唯一可以抵过通胀的支柱，可以住，可以结婚，可以落户，可以上学，如果不涨，我们为什么要卖！

　　随着城市人口的不断增加，城市化的步伐仍在加快。大量农村户口将转为城市户口，或将有大批人在城市等待落户。虽然部分城市房价已经开始回落，但筑底的力量也开始形成，而这一波潮终将过去。

　　所以，房地产市场并不像很多人说那么悲观。从涨不动，到大面积抛售，中间还是相隔万里，需要一定的过渡时间，任何非此即彼的二元思维，都是不理智的表现。

　　提问：房神：你好！请教一下，我还有2年退休，坐标成都，现在美好家园小区面积134，4楼无电梯1套自住，在青城山养老房1套，准备退休后自住。

　　1、准备给儿子再买一套学区房，孩子明年可以有房票，预计首付60-70，两房，以后孩子自己还款，地点尚未确定，想听你的建议；

　　2、给孩子买房后，想卖掉美好家园的房子，再全款在孩子房同小区买一个面积小点儿的两房，方便以后相互照顾，这个思路是否正确？还是继续保留美好家园的房子自住？看了你很多建议，感觉很有道理，请你指教，谢谢！

　　回答：1、60-70万的预算在成都买不了什么好的学区房，投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。 自用可以买，长持需谨慎。

　　2、为了方便相互照顾，只要条件允许，这个思路是可以的。3、美好家园的房子可以卖掉，面积大，又无电梯，房龄越老，升值空间越小，卖的时候也难出手。

　　第四，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如90多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。

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